不動産登記

不動産登記

民法第86条
１ 土地及びその定着物は、不動産とする。
２ 不動産以外の物は、すべて動産とする。
３ 無記名債権は、動産とみなす。

不動産登記には、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、根抵当権設定登記、仮登記などがあります。

不動産とは土地と建物のことをいいます。建物は、屋根および周壁があり土地に定着した建造物で、そのその目的とする用途に使用できるものをいいます。土地や建物には、その土地その建物に関する履歴（広さや大きさ、形状、所在または所有権者など）が登記簿として記録されています。土地と建物はそれぞれ別々に登記され、これら記録は土地の所有者ではない者でも知ることができます。

不動産登記の種類

登記には、表示に関する登記と権利に関する登記があります。

表示に関する登記とは、登記記録の表題部に登記される登記のことで、不動産の物理的状況（所在、地番、地目、地積、床面積等）を公示する登記です。この登記は、原則として不動産の所有者に申請する義務があります。
また、登記官に実地調査権が認められ、職権登記が認められています。

権利に関する登記は、所有権移転登記や抵当権設定登記など、登記記録の権利部（甲区及び乙区）に登記されます。

不動産の対抗要件

不動産を売買や贈与で所有権を移したり、不動産に抵当権や地上権を設定した場合にされる権利に関する登記は、対抗要件を有するといわれます。対抗要件とは、登記をしないと第三者に自分が不動産の権利者であると主張できないことです。

たとえば、不動産の所有者Aが、Bにその不動産を売却したのち、さらにCにも売却したとします。いわゆる二重譲渡の場合、B・Cは先に登記をした方が勝ちになります。あとから買ったCが先に登記をするとCのみが所有者となるのです。

相続登記名義変更

相続登記名義変更は、確実に自分の権利とするために、相続をしたら速やかに手続きするべきです。相続が開始して登記された不動産が相続人の所有となった場合に、登記記録上の所有者と実体法上の所有者を一致させるために手続きします。

相続による所有権移転登記は、相続人の単独申請です。
遺産分割、相続放棄、あるいは特別受益者に該当することにより、相続人の一部が不動産を取得した場合の相続登記は、当該不動産の所有権を取得した相続人のみが申請人となり、相続登記名義人となります。

なぜ不動産登記が重要か

民法第177条では、下記のとおり不動産登記の重要性を定めています。

民法第177条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

上述の二重譲渡の例のように、不動産登記は自身の権利を守るために重要な手続きです。登記を行うことで不動産の権利を第三者に主張することができます。

実際の登記申請は律に沿った厳格な手続きが必要です。しかも上述のとおり、複雑で面倒なケースが少なくありません。所有権や抵当権などにも関わるため、司法書士への相談がおすすめです。